不動産の名義変更（相続登記）が必要な理由

相続登記とは、相続財産である土地や建物の名義を変更する手続きのことですが、この手続きを怠ると、その土地や財産の所有権を主張することができません。

これまで相続登記には明確な期限がなかったため、不動産の名義人が亡くなっても相続登記をせず放置しているケースがよくありました。

しかし、所有者不明の空き家として社会問題となっているのを何とかするために2024年4月1日より、相続登記が義務化されることが決まりました。

義務化のルールは下記の2つです。

・相続から3年以内に相続登記をしなければならない
・相続登記を放置すると、10万円以下の罰則が科される

このルールは、2024年以前の相続についても適用されますので、注意が必要です。

ご自身がその不動産を相続すると定める遺産分割協議が終了していたとしても、その相続登記がされていなければ、他の相続人が自分の持分を勝手に売却してその登記をしてしまうと、買主に対して自己の不動産であると対抗できません。

つまり、この場合買主に対して「自分の不動産だ！」と主張することができなくなるのです。

相続開始後、時が経つとともに、相続人が亡くなってしまうと次の新たな相続人が登場し、相続人の数が増えてしまい、いざ遺産分割協議をしようとしても話がまとまらなくなる可能性が高くなります。

その不動産の所有者であることが公的に認められていない状態のため、売却や担保にすることはできません。
また相続財産の名義変更（遺産分割）を終えてない場合は相続人の共有財産となるため、共有者全員の合意がなければ、その不動産の売却もできません。

加えて、相続人の誰かに借金・税金の滞納がある場合には、その相続人の持分が差し押さえられてしまうかもしれません。

このまま放置しておくと、相続する権利を保有する相続人が時間ともにどんどん増えていき、遺産分割に異を唱える相続人が出てきます。

また、分割方法で合意していたものの新しい相続人も相続分を主張してきたりして、一向に遺産分割が進まないことになってしまいます。

相続人がなんらかの理由で行方不明になってしまうこともあります。しかし、その相続人不在ではもちろん遺産分割協議は成立しません。

このような場合には、家庭裁判所に「不在者財産管理人選任の申立て」を行い、行方不明になってしまった相続人の代わりに、法律の専門家などが不在者財産管理人として、話し合いに参加し、遺産を分割することができます。

不動産を所有している方は、権利証（不動産登記法改正により権利証が発行されていない場合は、登記識別情報）をもっておられると思います。

紛失してしまった場合、権利証は再発行されることはありませんが、相続登記は権利証が無くてもすることができます。

相続に関する手続きをした時に、必ず相続税が発生すると思っていらっしゃる方が非常に多いのですが、相続税が発生する相続案件は全体の8.8％程度（国税省「令和2年分における相続税の申告事績の概要」より）の状況です。

相続税の発生割合は年々上昇してはいますが、殆どの方には相続税は課税されません。そのため、安心して相続財産の名義変更をお済ませ下さい。

当事務所では、相続手続きから相続税申告まで相続に関することは何でもご相談いただくことが出来ます。

西湘・秦野あんしん相続相談室代表 杉原陽

保有資格	公認会計士・税理士・行政書士
専門分野	相続、事業承継、M&A
経歴	会計・税務業界で20年以上、内3年間は海外勤務も経験している。これまでの経験と実績から、あらゆる相続・事業承継のご相談に対応が可能。秦野市を中心とする西湘エリアの地域経済に貢献していきたい。